GRUP: Stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever

DOWNLOADEN: RUP Oostende Ruimtelijk Uitvoerings Plan

Deelgebied 2 – Stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever en site C- Power


Het deelgebied ‘Oosteroever’, dat bestaat uit verschillende onderdelen, was reeds opgenomen in het eerste voorontwerp. Naar aanleiding van de plenaire vergadering van 31 mei 2007 is het plangebied verruimd onder meer met het militair hospitaal en de site C-Power (constructie van fundamenten voor windmolens). In het plan-MER wordt dit gebied globaal gunstig beoordeeld met uitzondering van de strandzone ten oosten van het Oosterstaketsel. Voor dit gebied wordt vanuit milieuoogpunt de eerst voorgestelde bestemming recreatie niet aanvaardbaar geacht. Er is geopteerd om deze zone te bestemmen als natuur gebied waarbij mogelijkheden voorzien worden voor het onderbrengen van een surfclub.


5.2.1 Bestaande ruimtelijke structuur en begrenzing van het gebied


Het stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever situeert zich tussen de oostelijke stadslob van Bredene en de haven. Het gebied wordt begrensd door de N34, die het verkeer van het stedelijk gebied verzamelt en het verkeer uit het hinterland verdeelt over de kust, door de kustlijn en door het Visserijdok.
De ontwikkeling van het gebied Oosteroever is een werk van lange adem. In dit gewestelijk RUP worden dan ook slechts delen van het volledige Oosteroevergebied opgenomen. Het betreft deze gebieden waarvoor op korte tot middellange termijn ruimtelijk acties noodzakelijk zijn. Deze gebieden vormen het deelgebied Oosteroever.
Het deelgebied valt grotendeels samen met de bestemming voor stedelijk ontwikkelingsgebied (met uitzondering van het stedelijk ontwikkelingsgebied tussen de Ankerstraat en de Dokter Eduard Moreauxlaan). Ook het militair hospitaal wordt opgenomen.
Het recreatiegebied langs de Ankerstraat en het bouwblok (milieubelastende industrie) begrensd door de de Hendrik Baelskaai, de Liefkemoresstraat, de Victorialaan en de Fortstraat worden wel in het deelgebied opgenomen. Een beperkt aantal percelen ten zuiden van de Liefkemoresstraat zijn eveneens in het deelgebied opgenomen.
Een zone ten oosten van het Oosterstaketsel (begrensd door het staketsel en het provinciaal RUP Strand en Dijk is eveneens in het gebied opgenomen.
Het gebied bevat eveneens de volledige site van C-Power gelegen tussen de Buskruitstraat en de Vuurtorenweg (inclusief zeehavengebied). Op de site gebeurt momenteel de bouw van de gravitaire funderingen voor de windturbines.


5.2.2 Bestaande feitelijke en juridische toestand A. Bestaande feitelijke toestand


Aan de noordkant wordt het deelgebied begrensd door natuurgebied (duinengebied, VEN en Habitatrichtlijngebied) dat de overgang vormt tussen zee en land (strand, duinen, ruigte). Verspreid in dit natuurgebied komt bebouwing voor: de Vuurtoren, militaire relicten met een nieuwe invulling, zoals het fort Napoleon dat dienst doet als museum. De duinen vormen hier de buffer tussen de zee en de achterliggende stedelijke ontwikkelingen, en vormen een uniek overblijfsel van het vroegere kustlandschap. Op dit moment worden de duinen nog doorkruist door een stelsel van onverharde paden en worden ze ook nog gedeeltelijk benut als terrein voor grondopslag. Er zijn plannen om naast het Fort Napoleon ook het andere aanwezige erfgoed in dit duinenlandschap – de batterij Halve Maan en Hundius- vanuit cultuurhistorisch perspectief te ontsluiten.
De strandzone is een biologisch waardevol gebied dat grenst aan het ecologisch waardevol Habitatrichtlijngebied ‘Duingebieden incl. Ijzermonding en Zwin’. De strandzone heeft momenteel slechts een beperkte recreatieve functie aangezien de zone nauwelijks ontsloten is.

De westzijde van het gebied grenst aan de haven(activiteiten) en wordt bepaald door het Visserijdok. Hier heerst het zicht op het havengebeuren (af- en aanvarende schepen, de gebouwen van de vismijn,...). Een deel van de terreinen van de slipway ligt eveneens ten westen van het gebied. Op het terrein met bebouwing tussen de Slipwaykaai en de Buskruitstraat is de vzw MSO (opleiding van kansarmen in scheepsonderhoud) gelegen.
Ten oosten van het deelgebied ligt de E. Moreauxlaan (N34). Het militair hospitaal waardoor de stad een woonproject wordt gerealiseerd, is in het deelgebied opgenomen. De zone ten zuiden van het deelgebied bestaat uit een orthogonaal raster dat ingevuld werd met industriële bouwblokken.
Het deelgebied Oosteroever zelf bevat elementen die verschillen qua schaal, functie en vorm. Naast het jeugdverblijfscentrum Duin en Zee zijn ook het Vuurtorendok en een deel van de terreinen aan de slipway in het gebied gelegen. Het stedelijk openluchtcentrum Duin en Zee werd opgericht als dagrecreatief verblijf voor de Oostendse jeugd. Er zijn tevens voorzieningen aanwezig die een langduriger verblijf toelaten. Het terrein werd uitgerust met diverse sport- en recreatievoorzieningen in open lucht. Langsheen het Visserijdok zijn twee bouwblokken in het gebied gelegen, waar een menging van bedrijvigheid en wonen aanwezig is. Een van de bouwblokken huisvest een laagdrempelig Sevesobedrijf, Total Belgium.
De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op de volgende kaart:
Kaart Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto
B. Bestaande juridische toestand
De bestaande juridische toestand wordt weergegeven in onderstaande tabel en op de volgende kaarten:
Kaart 1 Luchtfoto
Kaart 2 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 3 Bestaande juridische toestand: andere plannen Type
Gewestplan(nen) of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen
Beschermd Landschap
Beschermd Monument
Gemeentelijke plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen
Verkavelingsvergunning
Gewestplan nr. 2 Oostende – Middenkust KB 26/01/1977 Gewestplanwijziging BVR 13/07/2001
Omgeving Fort Napoleon
Vuurtoren Lange Nelle
Magazijnbunker deel uitmakend van Steunpunt Hafen Mortierbunker R633
BPA nr. 140-01 Militair Hospitaal (MB 17/11/2003)
19/08/80 in dit deelgebied komen geen verkavelingsvergunningen, provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, beschermde stads- en dorpsgezichten, natuurreservaten, bosreservaten, vogelrichtlijn-, habitatrichtlijn- of Ven-gebieden en beschermingszones grondwater voor.. In de onmiddellijke omgeving zijn volgende items beschermd als monument:
- Fort Napoleon
- Twee Slipways en geouwen met toebehoren (Buskruisstraat)
- Batterij Halve Maan
- Batterij Hundius

 

5.2.3 Relevante inhoudelijke elementen vanuit de voorbereidende fase


Stedelijk project Oosteroever
In de hypothese van de gewenste ruimtelijke structuur voor het regionaalstedelijk gebied Oostende worden verschillende strategische projectgebieden aangeduid, waarin onder andere bijkomende woongelegenheden kunnen worden voorzien. Door het aanduiden van Oosteroever als strategisch projectgebied wordt er getracht:
- de westelijke en oostelijke lob van het stedelijk weefsel functioneel te verbinden;
- het stedelijk gebeuren terug meer in contact te brengen met de haven;
- ruimte te creëren voor bijkomende woningen en voor verschillende bijkomende stedelijke en toeristisch-recreatieve activiteiten, zonder te raken aan de compactheid van het stedelijk gebied.
Het hele gebied Oosteroever (ruimer dan het deelgebied) heeft door zijn ligging unieke potenties (zee, strand, duinen, haven) om uit te groeien tot een hoogwaardig en volwaardig stadsdeel met ruimte voor woon-, toeristisch-recreatieve, tewerkstellings- en stedelijke functies omwille van:
- dedirecterelatiemetdezeediehetlandpenetreert;
- eenunieklandschapineenstedelijkewoonomgeving;
- de onmiddellijke nabijheid en verwevingsmogelijkheden met stedelijke centrumactiviteiten, toeristisch-recreatieve functies en het havengebeuren;
- dezeergoedeontsluitingsmogelijkheden.
Tegelijkertijd heeft dit gebied echter verschillende functies, verschillende beheerders en leven er verschillende visies op de ontwikkeling ervan. Indien ieder vanuit een eigen logica verder delen ontwikkelt, renderen investeringen slechts ten dele en dreigen bovendien de unieke potenties verloren te gaan.
Alhoewel de mogelijkheden van dit gebied al verschillende keren ontwerpmatig werden onderzocht, was er op het moment van het afbakeningsproces van het regionaalstedelijk gebied Oostende nog geen éénduidig, allesomvattend en vaststaand stedenbouwkundig plan.
Vanuit het afbakeningsproces worden volgende aandachtspunten vooropgesteld:
- uitbouwen tot een volwaardig stadsdeel met een menging van stedelijk wonen, toerisme en recreatie en tewerkstelling in een ruimtelijk samenhangend geheel. Hierbij dienen bestaande structurele elementen in het geheel geïntegreerd worden.
- verder onderzoek van de mogelijkheid om een fysieke relatie met Westeroever (voor voetgangers, fietsers,...) te creëren, in samenhang met de haven. Het stadscentrum en de stationsomgeving zijn belangrijke aanknopingspunten voor deze verbinding.
- respect voor de landschappelijke en ecologische kwaliteit van duinen/strand/zee. Deze moeten gevrijwaard blijven van bijkomende bebouwing, gemotoriseerd verkeer en overrecreatie, en tegelijkertijd een volwaardig (landschappelijk) onderdeel vormen van dit nieuwe stadsdeel.
Bijkomende voorwaarden en eisen die aan het deelgebied vanuit de visie op het regionaalstedelijk gebied worden gesteld, zijn:
- Programmatorisch wordt vooropgesteld dat op middellange en lange termijn ca. 1.860 woongelegenheden voorzien moeten worden. Alhoewel hier een grote vraag naar tweede verblijven te verwachten is, en ruimtelijk ook aanvaardbaar wordt geacht, mag dit gebied niet verworden tot een louter recreatief verblijfsgebied. Dan zou het gebied immers geen levendig stadsdeel met een menging van verschillende functies zijn. Daarom wordt vooropgesteld dat maximaal 40% van de voorziene woongelegenheden als tweede verblijf kan ingecalculeerd worden.
- Aan de huidige aanwezige bedrijven moet zo snel mogelijk duidelijkheid en rechtszekerheid worden geboden.
- ErkunnengeenbijkomendeontsluitingenopdeKoninklijkeBaanwordenvoorzien.
Oosteroever moet met andere woorden uitgebouwd worden tot een volwaardig stadsdeel met een menging van stedelijk wonen (ongeveer 1860 woongelegenheden waarvan maximaal 40% als tweede verblijf), toerisme en recreatie, en tewerkstelling in een ruimtelijk samenhangend geheel. Het deelgebied dat in voorliggend gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgenomen, zal in een deel van de bijkomende woongelegenheden voorzien.
Daarnaast werd in het actieprogramma opgenomen dat de opdracht zou worden gegeven tot het uitwerken van een coherente ruimtelijke ontwikkelingsvisie en –strategie. De stad Oostende is hiervoor in 2004 gestart met een stadsontwerp stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever. Op basis van dit stadsontwerp
wordt de visie uit het eindrapport van de afbakening van het regionaalstedelijk gebied verfijnd in voorliggend deelplan (zie verder ontwikkelingsperspectieven voor het gebied).
Site C-Power
C-Power is de initiatiefnemer van een offshore windmolenpark voor de Belgische kust. C-Power heeft de benodigde vergunningen verkregen voor de bouw van dit windpark, de nodige domeinconcessie, de bouw- en milieuvergunning, de vergunning voor de zee- en landkabels en de vergunning voor de verbinding met het elektriciteitsnet. Het concrete project bestaat uit de realisatie van 60 turbines op de Thorntonbank. In functie van de bouw van deze windturbines de zone tussen de Buskruitstraat en de Vuurtorenweg momenteel gebruikt voor de prefabricatie van de funderingen en de assemblage van de windturbines voor het offshore windturbinepark.
Omwille van de (tijdelijke) activiteiten van C-Power werd tijdens de plenaire vergadering gevraagd om voor de situatie van C-Power een oplossing te bieden zodat voor het gebied een uitbating op lange termijn door C-Power mogelijk is.. Aan C-Power werd immers een tijdelijke stedenbouwkundige vergunning afgeleverd. De gronden waarop C-Power de werken uitvoert, zijn echter door het havenbedrijf voor 15 jaar (tot 2022) in concessie gegeven. Een gedeelte van de gronden is bovendien tijdelijk in gebruik en doet dienst als werf in functie van prefabricatie en assemblage van de windturbines.
Aangezien de site van C-Power gedeeltelijk in stedelijk gebied en gedeeltelijk in havengebied gelegen is en een oplossing voor de gehele site noodzakelijk bleek, is ervoor geopteerd om in het voorliggend plan de volledige site als volgt te herbestemmen:
- gelegenbinnenhetstedelijkgebiedmetbestemmingindustriegebiedmetnabestemmingnatuur.
- gelegen in het zeehavengebied met bestemming regionaal bedrijventerrein in het zeehavengebied.
Voor het zeehavengebied wordt, conform de beslissing van de Vlaamse Regering dd. 7 maart 2008 betreffende het strategisch plan van de zeehaven van Oostende, een afzonderlijk gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt. Dit gewestelijk RUP zal de gronden van C-Power die in de zeehaven gelegen zijn, opnieuw opnemen en herbestemmen.
Strandzone ten oosten van het Oosterstaketsel
Tijdens de plenaire vergadering werd gevraagd om het gebied ten oosten van het Oosterstaketsel te bestemmen in functie van recreatie. Het betreft hier de zone die in het PRUP Strand en Dijk (Oostende) niet in de goedkeuring werd opgenomen omdat er mogelijke negatieve impact zou zijn op het habitatrichtlijngebied.


5.2.4 Ontwikkelingsperspectieven voor stedelijk project Oosteroever


Ruimtelijke inrichtingsprincipes
Het hele gebied Oosteroever (waarvan het deelgebied een onderdeel uitmaakt) wordt ontwikkeld als een stedelijk ontwikkelingsgebied dat gebruik maakt van de nabijheid van de meest uiteenlopende omgevingen: de stad met haar voorzieningen en vervoersmogelijkheden, de haven en de duinen met hun natuurwaarden. De ontwikkeling van de site als stedelijk ontwikkelingsgebied kan de barrière van de haven tussen de twee stadslobben verminderen en het wonen terug meer op de haven richten. Binnen de ruime omgeving – inclusief het industriegebied – wordt ruimte gezocht voor woongelegenheden. De beleidsoptie om tweede verblijven in de kuststrook te concentreren, rechtvaardigt een behoorlijk hoog percentage aan tweede verblijven – 40% – in dit gebied.
Gezien de ligging van het deelgebied nabij een Habitatrichtlijngebied moet getracht worden de rustverstoring van de speciale beschermingszone tot een minimum te beperken. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door de toegang tot dit Habitatrichtlijngebied zoveel mogelijk te beperken en te sturen.
Voor de inrichting van de gehele Oosteroever (ruimer dan het deelgebied) is, gezien de complexiteit van het gebied, een aparte studie aangewezen, die de inrichting en ordening van het gebied onderzoekt. Dergelijke inrichtingsstudie werd in opdracht van de stad Oostende opgemaakt.
Binnen Oosteroever werden daarbij volgende deelgebieden onderscheiden (zie onderstaande figuur):
(1) hetduinenlandschap
(2) de verharde publieke ruimte
(3) water
(4) dedokblokken
(5) hetindustrieelgrid
Figuur 15 Deelgebieden inrichtingsstudie Oosteroever
Aan elk van deze deelgebieden worden specifieke ontwikkelingsperspectieven toegekend:
(1) Duinenlandschap
De duinenzone wordt uitgebreid in zuidelijke richting tot tegen de Fortstraat en de Vuurtorenweg. Dit bestendigt de waarde van de duinengordel en zet de aanwezigheid ervan in als een middel om de homogeniteit en de kwaliteit van de natuurlijke open ruimte te versterken.
(2) Verharde publieke ruimte
Rondom de dokken dient een verharde strook voorzien te worden die het onderhoud aan de kademuren toelaat. Het gebied langsheen de havengeul wordt als een kwalitatieve open ruimte ingericht die het Oosterstaketsel verbindt met de dokken. Bij het ontwerp van de verharde publieke ruimte geldt dat er gestreefd moet worden naar homogeniteit en eigenheid bij de aanleg van de publieke ruimte.
(3) Water
Het aandeel water op de site wordt niet gewijzigd. Alle bestaande kades blijven behouden. Naast de reeds bestaande site van de slipway, worden er nog 2 andere plekken voorzien op Oosteroever waar watergebonden activiteiten mogelijk moeten worden in de toekomst.
(4) Dokblokken
Elk van de bouwblokken binnen dit deelgebied onderscheidt zich van de bebouwing in de nabije omgeving door zijn schaal, hoogte en typologie. De bouwblokken omvatten een vermenging van verschillende functies (wonen, werken, commerciële activiteiten) met voor de woningen een maximum van 40% tweede verblijven. De nabijheid en veelheid van de open ruimte maakt de realisatie van grondgebonden woningen binnen de vooropgestelde projectzones overbodig. Er kunnen geen tuinen gerealiseerd worden tussen deze zones en de publieke ruimte.
In de zone tusen de Slipwaykaai en de Buskruitstraat is het de bedoeling om naast de daar reeds aanwezige vzw MSO (opleiding van kansarmen in scheepsonderhoud) ook een bedrijf actie in scheepsherstelling en – bouw te huisvesten. Daarnaast worden enkele loodsen voorbehouden voor het Vlaams Instituut van de Zee, die er wetenschappelijke apparatuur in onder brengt en er samen met het VIOE zorgt voor voorwerpen behorend tot het maritiem erfgoed.
Bij de ontwikkeling wordt maximaal rekening gehouden met de in dit gebied en met de in de omgeving gelegen beschermde monumenten en zichten. Dit betekent dat onder meer rondom de vuurtoren Lange Nelle zal worden onderzocht op welke manier het gebied rond de vuurtoren kan worden gevrijwaard van bebouwing om het zicht op de vuurtoren maximaal open te laten.
(5) Industrieel Grid
De bedrijfsactiviteiten in het industrieel grid zullen in beperkte mate worden afgebouwd. Recent gevestigde en grootschalig bedrijven kunnen hun activiteiten verder zetten. Leegstaande gebouwen en bedrijven die stopgezet worden, zullen selectief worden opgekocht door de stad, met het doel kwalitatief hoogstaande woonprojecten te realiseren.
In eerste instantie worden enkel de stukken van het industrieel grid tussen de Victorialaan en de Hendrik Baelskaai onderhevig kunnen zijn aan transformaties. In de andere delen van het grid dient zoveel mogelijk de bestaanszekerheid van de bedrijven gegarandeerd te worden. De grootschalige publieke ruimte van het huidige stratenpatroon dient behouden te worden, de bebouwing moet binnen de bestaande structuur van het grid vallen en de nieuwe bebouwing dient uit te gaan van de huidige kavelstructuur.
Zone ten oosten van de oostelijke strekdam
In dit plangebied is zeewering de hoofdfunctie omdat het systeem van strand, duinen en dijken een zeewerende functie heeft dat op natuurlijke of kunstmatige wijze het hinterland moet beschermen tegen overstromingen. Deze functie is onafhankelijk van de overheid die bevoegd is voor de werken, handelingen en wijzigingen voor het realiseren van deze zeewerende functie. Naast zeewering is natuur hier de hoofdfunctie.
Hotelfunctie
De hotelfunctie aan de kust gaat sterk achteruit als gevolg van de sterke druk van de immobiliënsector op deze commerciële logiesvorm. Commerciële logis zijn belangrijk voor de kust omdat vaak de eerste kennismaking van een badstad verloopt via een commercieel logis (veelal hotel). Een gedifferentieerd aanbod van voldoende kwalitatieve commercieel logis (waaronder hotels) aan de kust wordt door de betrokkenen noodzakelijk geacht om te komen tot een goed en toegankelijk ‘kustproduct’. Hiermee rekening houdend moet dan ook worden gezocht naar een aantal strategische locaties voor het ontwikkelen van een hotelfunctie. Voor Oostende zijn volgende locaties interessant voor het ontwikkelen van een hotelfunctie: Oosteroever, de stationsomgeving (Churcillkaai), het Mercatordok (voormalige hotelschool) en het Media-center.
Bijkomende aandachtspunten vanuit de milieubeoordeling.
Vanuit de plan-MER worden verschillende aandachtspunten geformuleerd. Een deel daarvan wordt rechtstreeks doorvertaald naar het RUP (bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften). Het gaat om volgende aspecten:
- Omwille van het belang van de recreatieve functies in de samenhang en het functioneren van de stedelijke woonomgeving, is recreatie minstens nevengeschikt aan natuur waar de looppiste en bivakplaats betreft. Omwille van het landschappelijk belang (glacis Fort Napoleon) kan bebouwing uitgesloten worden in de voorschriften voor de looppiste aan Duin en Zee. Daarom worden in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen dat er geen bebouwing is toegelaten in de nu onbebouwde zones (looppiste, speelweide). In de toelichtende kolom wordt opgenomen dat de inrichting van deze onbebouwde ruimte moet gebeuren als duinenlandschap conform het stadsontwerp.
- De op de plenaire vergadering gevraagde zone voor dagrecreatie op het strand scoort significant negatief wat betreft de verstoring van en ruimtebeslag op het Habitatrichtlijngebied en significant negatief wat betref de te verwachten toeristische verkeers- en parkeerdruk in Oosteroever. Vooral de effecten op natuur kunnen onvoldoende gemilderd worden. Om de recreatieve druk te beperken –zowel in het habitatrichtlijngebied als wat betreft de verkeers- en parkeerdruk in het stedelijk woongebied – wordt beter geen bestemming dagrecreatie voor de strandzone opgenomen.
Een aantal andere aandachtspunten zijn eerder te beschouwen als randvoorwaarden die doorwerken naar het gemeentelijk beleid, de concrete inrichting van het gebied en/of de vergunningsverlening. Het gaat om volgende aspecten:
- Als hoogdynamische stedelijke activiteiten zoveel mogelijk aan de Hendrik Baelskaai gesitueerd worden, kunnen deze als overgang en buffer tussen havenactiviteiten en wonen fungeren, waardoor de hinder (van haven naar wonen) en klachten (van wonen naar haven) gemilderd kunnen worden.
- Vanuit cultuurhistorisch en landschappelijke overwegingen is de directe omgeving van de vuurtoren, het vuurtorendok en de maritieme site met grote zorg voor de zichtbaarheid en herkenbaarheid van deze elementen in te richten en te bebouwen.
- Om de verkeersdruk op de N34/R31 en parkeerdruk in het gebied te beperken, zijn de realisatie van een veerverbinding en een betere openbaarvervoersontsluiting tot in het gebied zelf wenselijk.
In het kader van het plan voor kustverdediging en maritieme toegankelijkheid van Oostende werd door IVA Maritieme Dienstverlening en Kust een plan-MER ‘Plan voor kustverdediging en maritieme toegankelijkheid van Oostende’ opgemaakt. Uit dit plan-MER zijn volgende aspecten relevant voor het deelgebied Oosteroever:
- langsheen de Hendrik Baelskaai worden overstromingsmaatregelen gepland zoals de stormmuur en draaiende deuren
- ten oosten van de oostelijke strekdam wordt een recreatief strand (surfen en zeilen) voorzien. In het plan-MER werd eveneens een passende beoordeling opgenomen.
Recreatie/natuurzone ten oosten van het Oosterstaketsel
In het kader van het planMER voor de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Oostende werd de zone ten oosten van het Oosterstaketsel onderzocht in functie van een algemene bestemming recreatie. Zoals hierboven aangegeven bleek dit vanuit milieustandpunt niet aanvaardbaar. In het kader van het Plan voor de kustverdediging en maritieme toegankelijkheid van Oostende werd deze algemene recreatie- omschrijving verfijnd naar een locatie voor een zeil- en surfclub. Deze bleek uit dit plan-MER en bijhorende passende beoordeling wel haalbaar. Er werd hierin gesteld dat de inplanting van deze en andere constructies in functie van de uitbouw van het gebied voor surfers en zeilers met de nodige omzichtigheid dient te gebeuren. Het gebied is immers natuurgebied volgens het gewestplan en ligt vlakbij het beschermde landschap rond het Fort Napoleon. Het realiseren van de surfclub in/tegen de dam wordt als matig negatief ervaren, rekening houdend met het feit dat een constructie midden op het strand nog negatievere effecten zou hebben. Veel zal echter afhangen van de architectuur en afwerking van de constructie. Dit moet verder onderzocht worden in een project-MER. Anderzijds zal ten gevolg de van de zandsuplettie op de Oosteroever ook de strandoppervlakte toenemen en bijkomend droog strand worden
gecreëerd. De specifieke functie die het strand aldus krijgt is een aanvulling en een verbreding van het sportief-recreatief aanbod in Oostende. De doelgroep die voor ogen gehouden wordt is specifiek en eerder klein. Dit aspect van het plan voor de kustverdediging wordt als matig positief beoordeeld. Bij dit planMER werd eveneens een passende beoordeling gevoegd waaruit geen problemen naar voor zijn gekomen wat de inplanting van de surfclub betreft.
In het planMER voor het regionaalstedelijk gebied Oostende werd niet zozeer specifiek de inplanting van een surfclub onderzocht maar wel de ontwikkeling van een zone voor dagrecreatie op deze plek. Zowel het planMER als de passende beoordeling beoordelen deze ontwikkeling negatief en stellen het niet bestemmen van deze zone in functie van dagrecreatie voor.
Daarom werd geopteerd om deze zone te bestemmen naar natuur, behorende tot het VEN, maar werd op basis van de goedgekeurde gunstige passende beoordeling en de planMER’s stedelijk gebied en kustverdediging en maritieme toegankelijkheid de concrete invulling van de surfclub mogelijk gemaakt.
Site C-Power
In het planMER voor het regionaalstedelijk gebied Oostende wordt met betrekking tot C-Power gesteld dat op lange termijn een nabestemming natuur globaal iets beter scoort vanuit het oogpunt landschap en natuur. Door toepassing van natuurtechnische milieubouw, buffering en beperking van de (recreatieve) toegankelijkheid kan de waardering inzake natuur tot matig opgekrikt worden. Daarom wordt als milderende maatregel voorgesteld om het gebied bestemd als zeehavengebied (in functie van de activiteiten van C-Power) een nabestemming natuur te geven. Er is geopteerd om deze milderende maatregelen niet te vertalen in het gewestelijk RUP. Het betreft hier immers een gebied dat in voorliggend RUP mee wordt opgenomen om een oplossing te bieden aan C-Power zodat voor het gebied een uitbating op lange termijn mogelijk is. In het kader van het afbakeningsproces van de zeehaven van Oostende (inclusief planMER) en de beslissing van de Vlaamse Regering over het principieel programma voor het RUP voor de afbakening van de zeehaven van Oostende van 7 maart 2008 werd dit gebied aangeduid als zeehavengebied (visie op lange termijn). Aan de bestemming zeehavengebied kan dus geen nabestemming natuurgebied gegeven worden omdat die bestemmingen onverenigbaar zijn, de realisatie van een zeehavengebied maakt de realisatie van een nabestemming natuurgebied onmogelijk.
Bijkomende aandachtspunten vanuit het ruimtelijk veiligheidsrapport
Vanuit het ruimtelijk veiligheidsrapport worden aandachtpunten geformuleerd met betrekking tot de zone ‘industriegebied met nabestemming natuur’ gesitueerd ter hoogte van de Buskruitstraat en de Vuurtorenweg.
ALGEMEEN – Ten oosten van dit gebied bevindt zich nagenoeg aansluitend een gebied onder meer bestemd voor wonen. Ten zuiden en ten westen bevinden zich respectievelijk de dokken en de vaargeul met achter de vaargeul opnieuw een gebied met woonfunctie met kwetsbare locaties. Ten noorden tenslotte grenst dit gebied aan het Habitatrichtlijngebied ‘Duingebieden inclusief Ijzermonding en Zwin’ met daarachter een gepland recreatiegebied.
EVALUATIE – De risicozonering voor het geplande bedrijventerrein wordt bepaald door de nabije ligging van een gebied met woonfunctie ten oosten ervan. Deze zeer nabije ligging impliceert een zeer beperkte draagkracht van het geplande bedrijventerrein ten aanzien van bedrijven met externe risico’s.
BESLUIT – Algemeen kunnen Seveso-inrichtingen op het betrokken bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke (Seveso)-stoffen in de inrichting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria.


5.2.5 Onteigeningsplan


Voor een deel van deelgebied 2 is een onteigeningsplan opgenomen. Dit onteigeningsplan werd naar aanleiding van de eerste plenaire vergadering aan het plan toegevoegd om de ontwikkeling van het project Oosteroever mogelijk te maken. De ontwikkeling van Oosteroever is een belangrijk stadsproject om een noodzakelijke stapsteen te kunnen ontwikkelen tussen het Militair Hospitaal en de drukke binnenstad. Beide sites moeten uit hun ‘isolement’ worden gehaald, waarbij de geplande ontwikkeling op Oosteroever een onontbeerlijke schakel vormt. De kwaliteit (leefbaarheid, architecturaal,...) mag niet verder een doorn in het oog vormen, omwille van de huidige sterk versnipperde perceelsgebonden en onverenigbare
functies. De blokken gelegen in het stedelijk ontwikkelingsgebied met gemengde functies waarvoor een onteigeningsmacht wordt gevraagd zijn gekenmerkt door een versnipperde perceelsstructuur.
Enkel via onteigening kan deze versnippering worden weggewerkt. Op een andere manier is een integrale aanpak op schaal van het bouwblok niet mogelijk en kan ook geen menging van nieuwe functies, waaronder het wonen aan het water, met de huidige activiteiten en de opwaardering van het gehele gebied gerealiseerd worden. Een dergelijke grootschalige operatie kan enkel gerealiseerd worden door een openbaar bestuur, die bovendien ook over een onteigeningsmachtiging moet beschikken.
De onteigeningsmacht is nodig om de geplande bestemming en de geplande menging van functies te kunnen realiseren. Voor het verwezenlijken van de geplande bestemming van deze zone op Oosteroever tussen de Hendrik Baelskaai en de Victorialaan dient de verwerving van de berokken onroerende goederen te geschieden door onteigening ten algemene nutte, conform de bepalingen artikel 69§1 van het gewijzigde Decreet van 18 mei 1999 houdende de Organisatie van de Ruimtelijke Ordening.
Om een overdracht van de gronden mogelijk te maken en het woonproject te realiseren, wordt voorzien in een onteigeningsplan. De stad Oostende treedt op als onteigende instantie.


5.2.6 Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften


Dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan heft volgende voorschriften van het gewestplan Oostende – Middenkust (K.B. 26/01/1977, B.V.R. 13/07/2001) op:
- Gebied voor stedelijke ontwikkeling - Recreatiegebied
- Gebied voor milieubelastende industrie
- Gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan heft het BPA nr. 140-01 Militair Hospitaal (M.B. 17/11/2003) op.


5.2.7 Vertaling naar verordenende stedenbouwkundige voorschriften


Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften
Artikel 2.1. Stedelijk ontwikkelingsgebied
Het stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever is een multifunctioneel gebied waar verweving van verschillende lokale en bovenlokale functies het uitgangspunt is. Gezien de specifieke ligging en kenmerken van het stedelijk ontwikkelingsgebied Oosteroever nabij de haven en de hieraan gekoppelde historiek zal de woonontwikkeling op Oosteroever een heel eigen karakter krijgen waarbij een verweving van functies (wonen, bovenlokale bedrijvigheid, watergebonden recreatie) een belangrijke rol speelt.
Art. 2.1.1. Het gebied is bestemd voor wonen, handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socio-culturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen. De bestemming van dit gebied treedt in werking op 1 september 2009.
Naast het wonen is Oosteroever ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen. Het gaat om handel, horeca, bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen, kantoren en diensten, en socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.
- Wonen: woningen en de bijbehorende uitrusting zoals tuinen, tuinhuisjes, garages, hobbylandbouw. ...
- Openbare verharde ruimten: straten, pleinen, parken ...
- Openbare groene ruimten: parken, speelpleinen, graspartijen, bermen,
groenvoorziening ...
- Handel (in principe komt elke vorm van handelsactiviteit in aanmerking) :
winkels, grootschalige kleinhandel, groothandel ...
- Horeca (hotel, restaurant, café)
- Lokale en bovenlokale bedrijven, kantoren,diensten, scheepsherstelling van –
bouw en opslagmogelijkheden in functie van activiteiten van het Vlaams
Instituut van de Zee en het VIOE
- Openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen: scholen,
ziekenhuizen, rust- en verzorgingsinstellingen, gemeentehuis, elektriciteitscabines, tramhaltes en busstations, parkeerplaatsen, installaties voor waterzuivering ...
- Socioculturele voorzieningen: cultureel centrum, gemeenschapscentrum, voorzieningen voor jeugdwerking, eredienstgebouw, bibliotheek, volkstuintjes,
...- (watergebonden) recreatieve voorzieningen: jachthaven, speelpleinen, zwembad,
sportvelden, sport- en fitnesscentra ...
De bestemming en de aansnijdbaarheid van dit gebied treedt pas in werking op 1 september 2009. Op die manier kan een kwalitatieve mix met sociale woningbouw nagestreefd worden conform de bepalingen uit het grond- en pandendecreet (onder meer betreffende betaalbaar wonen en de sociale lasten).
Wonen, bedrijven, openbare groene en verharde ruimten en aan wonen verwante activiteiten zijn evenwaardig of nevengeschikt. Activiteiten in het stedelijk ontwikkelingsgebied moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft (dit geldt dus voor alle toegelaten activiteiten, ook het wonen). In dit gebied wordt er vanuit gegaan dat de huidige vermenging bedrijven (zoals onder meer de scheepswerf) met een woonomgeving verenigbaar is en dat deze bedrijven zich verder kunnen ontwikkelen. De te beschouwen omgeving is afhankelijk van de vo
Art. 2.1.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan:
# de relatie met de in de omgeving aanwezige functies;
# de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of
orgestelde ingreep. De beoordeling van de verenigbaarheid zal in de praktijk sterk verschillen. Voor werken met een beperkte ruimtelijke impact of een beperkte schaal zal de beoordeling beknopt blijven. Grote werken of werken met bijvoorbeeld een grote mobiliteitsimpact, waaronder ook de parkeerplaatsen, zullen uitgebreider moeten worden beoordeeld.
bezoekers;
# de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
# de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen;
# debestaandeofgewenstewoondichtheid.
# de inpassing in de omgeving
Met inpassing in de omgeving wordt bedoeld de inplanting, het reliëf en de bodemgesteldheid, het bouwvolume en het uiterlijk, ... van het project of gebouw.
Verweving van vaste verblijven en 2de verblijven in dit gebied is mogelijk. In dit gebied wordt ruimte gezocht voor woongelegenheden om de taakstelling voor wonen in het regionaalstedelijk gebied Oostende te kunnen opvangen. Hierbij is het noodzakelijk het aantal tweede verblijven te kunnen beperken. Er wordt geopteerd om in dit gebied het aantal tweede verblijven te beperken tot maximaal 40%.
De beoordeling gebeurt door de vergunningverlener. Het aanvraagdossier moet dus afhankelijk van de beoogde ingreep de nodige elementen bevatten om de beoordeling mogelijk te maken.
Er wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per ha. Dit moet bekeken worden in grotere gehelen.
Ruimtelijke opties
Stedenbouwkundige voorschriften
Het betreft hier een project dat de ontwikkeling van het gebied in een bepaalde richting duwt.
Art. 2.1.3. Bij vergunningsaanvragen voor een project dat bepalend is voor de globale ontwikkeling van het gebied of vanaf 1ha en/of 25 woongelegenheden of voor de inplanting van een nieuw bedrijf, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.
De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Uit de planMER ‘Plan voor kustverdediging en maritieme toegankelijkheid van Oostende’ blijkt dat in het kader van veiligheidsmaatregelen tegen overstroming van Oostende langs de haven voldoende ruimte gevrijwaard moet blijven voor de uitvoering van veiligheidsmaatregelen tegen overstromingen (bijvoorbeeld aanleg dammen tussen de kaai en de weg).
Art. 2.1.4 Werken ter uitvoering van veiligheidsmaatregelen tegen overstromingen zijn toegelaten.
Artikel 2.2 Gebied voor gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen
Deze zone is bedoeld voor het behoud van Duin en Zee en diverse sport- en recreatievoorzieningen. De betrokken werken, handelingen en wijzigingen kunnen worden toegelaten ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de initiatiefnemer of het al dan niet aanwezig zijn van winstoogmerk.
Art. 2.2.1 Het gebied is bestemd als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Alle werken, handelingen, en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het aanbieden van gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegelaten.
Omwille van het landschappelijk belang (glacis Fort Napoleon) wordt bebouwing uitgesloten in de zone ingenomen door de looppiste en andere sport- en recreatieve voorzieningen. Deze zone kan, conform het stadsontwerp van de stad Oostende,
Art. 2.2.2 Het gebied waar zich momenteel de looppiste en andere sport- en recreatieve voorzieningen bevinden wordt bouwvrij gehouden. Het oprichten van gebouwen en constructies is niet toegelaten ingericht worden als duinenlandschap. Hierdoor wordt tegemoet gekomen aan de maatregelen geformuleerd in het kader van het plan-MER van het regionaalstedelijk gebied Oostende.
In de onmiddellijke nabijheid van het gebied is het beschermd landschap ‘Omgeving Fort Napoleon’ gelegen. Herstelmaatregelen in functie van dit beschermd landschap zijn in deze zone toegelaten.
Art. 2.2.3. Herstelmaatregelen in functie van erfgoed (glacis) zijn toegelaten voor zover de algemene bestemming, gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen, niet in het gedrang komt.
Artikel 2.3. Natuurgebied
In dit plangebied is zeewering de hoofdfunctie omdat het systeem van strand, duinen en dijken een zeewerende functie heeft dat op natuurlijke of kunstmatige wijze het hinterland moet beschermen tegen overstromingen. Deze functie is onafhankelijk van de overheid die bevoegd is voor de werken, handelingen en wijzigingen voor het realiseren van deze zeewerende functie.
Art. 2.3.1. Naast zeewering is het gebied bestemd voor de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de natuur, het natuurlijk milieu en bos. Recreatief medegebruik is een ondergeschikte functie. Evenwijdig met de zee moet altijd een doorgang voorzien worden.
De bestemming natuurgebied wordt in het deelplan Oosteroever voorzien in 2 zones. Een eerste zone is gelegen ten zuiden van het Fort Napoleon. De tweede zone is gelegen ten oosten van de oostelijke strekdam. Voor beide zones worden specifieke voorschriften opgenomen.
Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor zeewering en voor de ontwikkeling, de instandhouding en het herstel van de natuur, het natuurlijk milieu, bos en van de landschapswaarden zijn toegelaten.
In het natuurgebied is de hoofdfunctie natuur. Recreatief medegebruik laat evenwel toe dat bepaalde zones in het natuurgebied afgeschermd kunnen worden, niet toegankelijk zijn voor het publiek omwille van de natuurwaarde.
Onder bos wordt begrepen ecologisch beheerd bos zoals bedoeld in het Bosdecreet in artikel 18 en volgende.
Het aanbrengen van infrastructuren voor het beheer van het gebied als natuurgebied is mogelijk. Die infrastructuren zijn onder meer: veekerende rasters, het bouwen van schuilplaatsen voor dieren die ingezet worden bij het beheer van het gebied.
In het gebied zijn uitsluitend gebouwen toegelaten die noodzakelijk zijn voor het beheer van of het toezicht op het betrokken natuurgebied, op voorwaarde dat ze niet
samen gebruikt worden als woonverblijf. Het gaat om gebouwen en constructies met een beperkte omvang (schuilplaats, bergplaats voor materiaal...). Een dergelijke bebouwing kan slechts toegelaten worden voor zover ze landschappelijk inpasbaar is en de betrokken oppervlakte natuurgebied aanzienlijk is.
Recreatief medegebruik is een ondergeschikte functies in het natuurgebied. Ondergeschikt betekent ‘van betrekkelijk minder grote betekenis’.
Art. 2.3.2. Voor zover de ruimtelijk-ecologische draagkracht van het gebied niet overschreden wordt, zijn de volgende werken, handelingen en wijzigingen eveneens toegelaten:
Kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken bestaat onder meer uit: toegangspoortjes, wegwijzers, verbodsborden, wegafsluitingen ... Er wordt van uitgegaan dat het strand te allen tijde toegankelijk blijft.
1. het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educatief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer;
Kleinschalige infrastructuur voor natuureducatie is bijvoorbeeld: informatieborden, verrekijkers, knuppelpaden, vogelkijkhutten ...
2. het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegen en nutsleidingen. Bestaande openbare wegen en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dat noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijke milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid.
Kleinschalige infrastructuur voor recreatief medegebruik: zitbanken, picknicktafels, vuilnisbakken ...
Niet-gemotoriseerd verkeer is onder meer: wandelen, fietsen, paardrijden ... Verharde paden worden bij voorkeur aangelegd in een waterdoorlatende verharding. Onder openbare wegen worden ook verkeersveilige fietspaden begrepen.
In de onmiddellijke nabijheid van het gebied is het beschermd landschap Omgeving Fort Napoleon gelegen. Herstelmaatregelen in functie van dit beschermd landschap zijn in deze zone toegelaten.
Art. 2.3.3 Voor het gebied ten zuiden van het Fort Napoleon geldt bijkomend volgende bepalingen:
# Herstelmaatregelen in functie van erfgoed (glacis) zijn toegelaten voorzover de bestemming natuurgebied niet in het gedrang komt.
In de aanzet van de oostelijke dam wordt een surf- en zeilclub ingebouwd. Toegang tot deze surfclub doorheen het natuurgebied en het stallen van boten en materiaal in functie van deze surfclub is mogelijk in deze zone.
Art. 2.3.4 Voor het gebied ten oosten van de oostelijke strekdam gelden bijkomend volgende bepalingen:
# In dit gebied is het stallen van boten en materiaal in functie van de surf- en zeilclub toegelaten

Artikel 2.3.5. Overdruk grote eenheid natuur
Dit gebied is onderdeel van het Vlaams Ecologisch Netwerk. Alle bepalingen van het decreet Natuurbehoud betreffende grote eenheden natuur zijn van toepassing in dit gebied.
Het in overdruk aangeduide gebied is een Grote Eenheid Natuur (GEN).
In voorkomend geval is een vastgesteld natuurrichtplan bepalend voor de inrichting en het beheer van het gebied. Een dergelijk natuurrichtplan wordt als een afwegingselement gehanteerd bij de beoordeling van de vergunningsaanvragen voor bovenvermelde werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en wijzigingen.
(overdruk – symbolisch)
Artikel 2.4 Gemengd regionaal bedrijventerrein met nabestemming natuur
Dit bedrijventerrein is bedoeld voor de tijdelijke activiteiten van C-Power. Het betreft hier de prefabricatie van de funderingen en de assemblage van de windturbines voor het offshore windturbinepark. Na het beëindigen van deze activiteiten krijgt het gebied, dat een onderdeel is van het duinencomplex, de nabestemming natuur in functie van het ontwikkelen van natuurwaarden. Gezien de specifieke bedoeling van de bestemming wordt het aantal toegelaten activiteiten strikt beperkt
Art. 2.4.1 Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten:
- productie, opslag en verwerking van goederen; - productie van energie;
- onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten;
Een regionaal bedrijf is een grootschalig bedrijf met belangrijke ruimtelijke impact op
de omgeving op vlak van mobiliteit, uitzicht, omvangrijke ruimte-inname of potentieel in te bufferen effecten. ‘Regionaal’ verwijst niet naar de economische relaties of het verzorgingsgebied van het bedrijf.
Op een gemengd regionaal bedrijventerrein kunnen bedrijven gevestigd en uitgebaat worden die om ruimtelijke of milieuredenen niet verweefbaar (meer) zijn met een multifunctionele stedelijke of residentiele omgeving.
Met opslag is de opslag van de geproduceerde of verwerkte goederen bedoeld. Daarnaast kan bijvoorbeeld ook de opslag van grond voor een grondwerker hieronder begrepen zijn.
In het gebied zijn windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie.
Voor deze bestaande vergunde activiteiten dient de uitbreiding beperkt te worden binnen het perceel. Deze beperking wordt opgelegd om te verhinderen dat het functioneren van het terrein als gemengd regionaal bedrijventerrein in het gedrang wordt gebracht. Gezien het terrein reeds is ingevuld komt deze bepaling overeen met de mogelijkheden volgens de bestaande toestand.
De volgende activiteiten zijn niet toegelaten:
Met autonome kantoren wordt bedoeld, bedrijven met als hoofdactiviteit privé- en overheidsdienstverlening met een hoofdzakelijk administratief karakter en een hoge personeelsintensiteit. De kantooractiviteit is hier niet ondergeschikt aan andere bedrijfsactiviteiten zoals productie of verwerking van goederen.
− kleinhandel;
− agrarische productie;
− op- en overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel;
− autonome kantoren;
− afvalverwerking met inbegrip van recyclage;
− verwerking en bewerking van mest en slib;
− verwerking en bewerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen.
Onder mestverwerking en slibverwerking worden alle verwerking en bewerking van mest of slib begrepen.
Bestaande vergunde activiteiten, met inbegrip van kantoren en kleinhandel, die niet aan de hierboven geformuleerde bepalingen voldoen kunnen behouden blijven, verbouwd en uitgebreid worden binnen het perceel. Autonome kantoren kunnen niet uitbreiden.
Zuinig ruimtegebruik is een algemeen principe voor een bedrijventerrein.
Art 2.4.2. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan:
Bij de beoordeling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning wordt niet alleen rekening gehouden met het zuinig ruimtegebruik maar ook onder meer met:
-
het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid;
de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid;
2 de relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen; 3 de inpassing in de omgeving.
- de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein;
- het groeperen en organiseren op het bedrijventerrein van parkeermogelijkheden voor de gebruikers en bezoekers.
Voorbeelden van gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen zijn een vrachtwagentankstation, een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant, een bank- /postloket, ...
Art. 2.4.3. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functionerenvanhetgemengdregionaalbedrijventerrein,zijntoegelaten.
Art. 2.4.4. Kantoren en toonzalen met beperkte vloeroppervlakte, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. De toonzalen mogen maximaal 10% van de gelijkvloerse bebouwde oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau de toonzalen worden ingericht, en de toonzaaloppervlakte mag maximaal 500 m2 zijn.
In specifieke gevallen kan onder bewakingspersoneel ook de eigenaar, een zaakvoerder of kaderlid worden begrepen, voor zover diens aanwezigheid nuttig of nodig is voor de bewaking en voor de veiligheid van het bedrijf.
Art. 2.4.5. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m2 vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Indien het noodzakelijk is voor de veiligheid van het bewakingspersoneel is de niet-integratie toegelaten.
Bedrijfsverzamelgebouwen: voorbeelden daarvan zijn gebouwen waarin verschillende bedrijven hun kantoren voor administratieve diensten groeperen.
Art. 2.4.6. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000 m2. Uitzonderingen zijn toegestaan voor:
- percelenmetbestaandestedenbouwkundigvergundebedrijfsgebouwenbinnendezone;
- percelen met bedrijven die gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen
verzorgen;
- percelenmetbedrijfsverzamelgebouwen;
- een beperkt aantal percelen die omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein
een kleinere terreinoppervlakte verkrijgen.
- percelenmetaaneengeslotengebouwenofgebouwendiearchitectonischeengeheel
vormen maar voor verschillende bedrijven bestemd zijn.

Ruimtelijke opties
Stedenbouwkundige voorschriften
Art. 2.4.7. Bij vergunningsaanvragen voor nieuwe bedrijfsgebouwen wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.
De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van de aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie bevatten.
Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen. Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid: http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig geactualiseerd.
Art. 2.4.8. In het gebied zijn eveneens toegelaten, voor zover de hoofdbestemming niet in het gedrang komt, voor zover in overeenstemming met of aangewezen in de watertoets, alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden toegelaten voor zover de technieken van de natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.
Algemeen kunnen Seveso-inrichtingen op het betrokken bedrijventerrein worden toegelaten voor zover de externe risico’s verbonden aan de gevaarlijke (Seveso)- stoffen in de richting voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria.
Art 2.4.9. Aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning worden voor advies voorgelegd aan de gewestelijke dienst die bevoegd is voor de veiligheidsrapportering wanneer het voorwerp van de aanvraag tegelijk aan de onderstaande voorwaarden voldoet:
- Het gaat over werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen voor een nieuwe inrichting die valt onder de toepassing van het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.
Ruimtelijke opties
Stedenbouwkundige voorschriften
- De geplande inrichting is gelegen binnen een straal van 2 km van een gebied waar wonen is toegelaten en ten minste vier niet-onteigende woongelegenheden gegroepeerd aanwezig of gepland zijn, of van een gebied waar een ziekenhuis of een school of een verzorgingsinstelling aanwezig of gepland is.
Deze adviesvraag wordt behandeld volgens de bepalingen van de wetgeving ruimtelijke ordening over niet-bindende adviesvragen met betrekking tot vergunningsaanvragen, met name artikel 111, § 4 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening.
De bestemming regionaal bedrijventerrein is tijdelijk. Na het beëindigen van de huidige activiteiten krijgt het gebied de nabestemming natuur.
Art. 2.4.10. Na de beëindiging van de huidige activiteiten (de prefabricatie van de funderingen en de assemblage van de windturbines voor het offshore windturbinepark in de Noordzee) is het gebied bestemd als natuurgebied zoals bepaald in art. 2.3.

Artikel 2.5 Gebied voor zeehaven- en watergebonden bedrijven

Het gebied is bestemd voor de industriële gronden binnen een zeehaven. Het is een onderdeel van een zeehaven die naast het gebied voor zeehaven- en watergebonden bedrijven eveneens andere gebieden, eigen aan een zeehaven, bevat zoals de dokken en sluizen in een zeehaven. Omdat de overgang tussen het gebied voor zeehaven- en watergebonden bedrijven, en de gebieden voor waterwegen of waterwegverbindingen niet altijd heel precies aan te geven is op een RUP wordt een zekere soepelheid aan de dag gelegd en wordt dit opgenomen in de typebepaling voor waterweg. Onder die soepelheid wordt verstaan dat de grens niet strikt moet worden geïnterpreteerd, vooral niet voor beperkte werken. Werken aan de kade om bepaalde infrastructuren aan te brengen zijn bijvoorbeeld toegelaten, zoals een binnenvaartterminal, het aanpassen van een kade met het oog op een andere manier van laden en lossen.....
Het gebied is bestemd om te functioneren als Vlaams havengebied als onderdeel van de haven van Oostende. Het is bestemd voor zeehavengebonden en zeehavengerelateerde industriële en logistieke activiteiten en distributie-, opslag- en overslagactiviteiten die gebruikmaken van en aangewezen zijn op de zeehaveninfrastructuur. In dit gebied is de opwekking van energie toegelaten.
Alle werken, handelingen, en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming en voor de exploitatie van de haven en de bedrijven zijn toegelaten. Daartoe worden ook de volgende werken, handelingen, voorzieningen, en wijzigingen gerekend:
- deaanlegenhetonderhoudvaninfrastructuurdienodigisvoordetoegankelijkheidof voor verbindingen langs de waterzijde en langs de landszijde;
In het gebied zijn eveneens windturbines toegelaten, alsook andere installaties voor de productie van (hernieuwbare) energie of energierecuperatie. Er is geen specifieke aanduiding voor nodig. Dit gebied wordt in het deelplan Oosteroever en site C- Power opgenomen om een oplossing te bieden voor de problematiek van C-Power. In het kader van het strategisch plan van de zeehaven van Oostende wordt eveneens een afzonderlijk gewestelijk RUP opgemaakt om het zeehavengebied af te bakenen.
- hetlagunerenofopeenanderewijzebergenofverwerkenvanbaggerspecie.
Daarnaast is de ontwikkeling, het herstel en de instandhouding van tijdelijke ecologische infrastructuur toegelaten.
Ruimtelijke opties
Stedenbouwkundige voorschriften
Dit gebied zal in dit gewestelijk RUP voor de zeehaven opnieuw worden opgenomen als onderdeel van de op dat ogenblik af te bakenen zeehaven.
Onder ecologische infrastructuur wordt verstaan het geheel van kleine landschapselementen en vlakvormige natuurwaarden die de landschapswaarde van het gebied moeten helpen verzekeren of die de doorgang van bepaalde (dier)soorten door het gebied moeten helpen verzekeren. Voorbeelden zijn waterpartijen, bomenrijen, grachten, bermen en dergelijke meer. In dit gebied wordt de tijdelijke ecologische infrastructuur toegelaten. De permanente ecologische infrastructuur wordt in een RUP voor een zeehaven met een eigen gebiedsbestemming aangeduid..
In het gebied zijn eveneens gebouwen of lokalen voor bewakingspersoneel toegelaten.


Art. 2.6 Waterweginfrastructuur


Delen van het Vuurtorendok worden bestemd als waterweginfrastructuur om de ontwikkeling van een jachthaven mogelijk te maken.
Dit gebied is bestemd voor waterweginfrastructuur en aanhorigheden.
Onder aanhorigheden van waterwegen wordt onder andere verstaan:
sluizen, liften, hellende vlakken, stuwen, pompstations, spaar- en overloopbekkens, oevers of dijken en eventuele grachten achter het dijktalud, meerpalen, geleide inrichtingen, signalisatie, aanlegplaatsen, dokken, aanlegbolders, kaaimuren, meetinstallaties voor waterpeil, debiet, stroomsnelheid en waterkwaliteit.
In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van die voor waterweginfrastructuur en aanhorigheden. Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoer, lokale dienstwegen, recreatienetwerk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd verkeer toegelaten.
Alle werken van natuurtechnische milieubouw kunnen gerealiseerd worden. Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot "milieuvriendelijke" oplossingen voor ruimtelijke ingrepen.

Een beschrijving van en toelichting bij dergelijke technieken is te vinden in de "Vademecums Natuurtechniek", die onder meer te raadplegen zijn op de website van het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid: http://www.lne.be/themas/milieu-en-infrastructuur/vademecums-natuurtechniek. Op basis van onderzoek en ervaring worden deze Vademecums regelmatig
 geactualiseerd.


Met gebouwen en constructies wordt bedoeld deze die op het land geplaatst worden. Het gaat dus bijvoorbeeld niet om de aanlegsteigers die in de waterweginfrastructuur aangelegd worden, of om oever- of kaai-infrastructuur voor het te water laten van recreatievaartuigen.
Alle werken, handelingen en wijzigingen voor watergebonden recreatie zijn eveneens toegelaten.